Договорные споры

• Урегулирование споров, связанных с нарушением обязательств стороной договора в досудебном и судебном порядке.


• Юридическая экспертиза документов.


• Проведение переговоров с противной стороной спора.


• Подготовка претензионной документации, возражений на требования.


• Подготовка иска и иных процессуальных документов и подача их в суд.


• Представительство в Федеральных арбитражных судах субъектов РФ, в Арбитражных апелляционных судах, в Федеральных арбитражных судах округов, в Высшем арбитражном суде РФ.


• Представительство на стадии исполнительного производства.

Особенности заключения, продления и исполнения предварительного договора

На сегодняшний день все чаще компании строят отношения именно на условиях предварительных договоренностей. Предварительный договор часто используют в тех случаях, когда обе стороны заинтересованы в совершении сделки, но заключить основной договор не представляется возможным по каким-то различным причинам. В Гражданском кодексе данному типу договора посвящена всего одна статья (ст. 429), которая в сущности не раскрывает всех особенностей такого правового явления, как предварительный договор. Она содержит весьма строгие требования, при нарушении которых стороны рискуют не только не получить ожидаемого по сделке, но и будут вынуждены обратиться за защитой своих прав в суд. Но на сегодняшний день существует достаточное количество судебной практики, позволяет избежать многих практических ошибок.

Следует различать предварительный договор от соглашения о намерениях.

Если обратиться к закону, то по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным (п.1 ст. 429 ГК РФ). Получается, что предметом предварительного договора является заключение основного договора на абсолютно тех же условиях, которые предусматривал предварительный договор, – тех же существенных, обычных и случайных условиях (п. 3 ст. 429 ГК РФ). ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. В предварительном договоре на отпуск питьевой воды должны быть указаны все необходимые для исполнения договора условия. К ним относятся условия о предмете, которым является питьевая вода, и действия сторон по ее отпуску и приемке, режим отпуска и приема, лимиты на отпуск и прием, нормативные требования по составу воды, условия прекращения или ограничения отпуска (получения) воды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.07 № Ф03 А73/07-1/2178).

На практике отсутствие в предварительном договоре вышеупомянутых условий является самой распространенной ошибкой. Дело в том, что к заключению предварительного договора стороны зачастую прибегают на том этапе, когда невозможно указать данные, которые законом отнесены к числу необходимых для договора данного вида. В связи с этим происходит смешение понятий предварительного договора и соглашения о намерениях. Соглашение (договор) о намерениях не содержит существенных условий основного договора и соответственно не влечет каких-либо юридических последствий для сторон.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Предприниматель обратился с иском в суд к обществу, чтобы заставить заключить договор купли-продажи недвижимого имущества во исполнение условий предварительного договора купли-продажи. В иске было отказано в связи с отсутствием в предварительном договоре продажи недвижимости данных, позволяющих определенно установить предмет, то есть недвижимое имущество.

Подлежит ли государственной регистрации соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости?

Нет. Как следует из статьи 550 ГК РФ, условие об обязательной государственной регистрации основного договора не является элементом формы этого договора, поэтому предварительное соглашение не подлежит государственной регистрации (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Кроме того, договор не содержал сведений, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии этих условий суд посчитал предмет несогласованным, а договор – незаключенным (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.08.07 № А17-1297/8-2006).

Парадоксы срока в предварительном договоре

Примечательный факт: согласно Гражданскому кодексу, предварительный договор должен содержать срок, в течение которого будет подписан основной договор, но в то же время его отсутствие не влечет недействительности договора или признания его незаключенным. В этом случае будет действовать правило о том, что основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ). Отметим, что существуют и специальные сроки заключения основного договора. Например, если предварительный договор подписан с победителем торгов, то основной договор должен быть заключен не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.04.07 № КГ- А40/2864-07). Но самое интересное заключается вот в чем. Если в установленный в предварительном договоре срок основной договор не будет заключен и при этом ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, стороны лишатся права принудить контрагента к подписанию основного договора. Таким образом, складывается парадоксальная на первый взгляд ситуация. До истечения срока, указанного в предварительном договоре, основания для обращения в суд с требованием о понуждении заключить основной договор еще не возникли, а после – они уже исчезли.

Выход у заинтересованной в договоре стороны лишь один: заблаговременно до истечения срока действия предварительного договора направить контрагенту предложение заключить основной договор (с приложением его расширенного проекта). Если контрагент откажется от его подписания, появится возможность обратиться в суд. Кстати, если в предварительном договоре не определен срок заключения основного договора, то течение срока исковой давности определяется моментом истечения годичного срока, установленного для заключения основного договора Гражданским кодексом.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Предприниматель обратился в суд с иском к товариществу о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате перечисления денежных средств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости и не заключения впоследствии основного договора. В иске предпринимателю было отказано по мотиву пропуска им трехгодичного срока исковой давности. При этом отправным моментом течения срока давности суд счел день, в который истекал один год с момента заключения предварительного договора. Предприниматель возражал против этого. Он ссылался на то, что срок давности нужно исчислять со дня, когда он получил письменный отказ товарищества от заключения основного договора. Однако суд установил, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, определен в предварительном договоре с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса. Поэтому судебная инстанция применила положение о годичном сроке, закрепленном в специальной норме (п. 4 ст. 429 ГК РФ) (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.07 № А82-2591/2006-2).

Простой способ пролонгировать предварительный договор

Одним из важных моментов в процессе исполнения предварительного договора является возможность продления срока его действия. Обычно для пролонгации предварительного договора подписывают дополнительное соглашение, но в некоторых случаях его можно обойти совершением конклюдентных действий. К ним допустимо прибегнуть, если существует явное намерение сторон исполнять предварительный договор. Такие действия расцениваются как акцепт на оферту о продлении срока действия договора, что означает согласие ответчика на изменение условия о сроке даже в отсутствие предусмотренной законом письменной формы. Тому есть подтверждение в судебной практике. ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Общество обратилось в суд с иском о понуждении заключить с ним основные договоры (в частности, договоры купли-продажи части здания, участка железнодорожного пути и др.) на условиях предварительного договора. Суд, удовлетворяя иск, cогласился с доводами истца о том, что, несмотря на истечение срока действия предварительного договора, некоторые договоры купли-продажи объектов недвижимости были заключены уже после этого срока, но на условиях предварительного договора. Судьи посчитали, что в данном случае действие предварительного договора не прекратилось в установленный срок, а пролонгировалось. Достаточным основанием для такого вывода стали подтверждение сторонами своего намерения исполнять предварительный договор путем заключения части основных договоров, сообщение ответчиком своих банковских реквизитов для перечисления денежных средств «в счет оплаты обязательств по предварительному договору» и т. д. (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.03.07 № КГ-А41/705-07).

Если продавец нарушил обязанность заключить основной договор, какой иск лучше подавать – о понуждении к заключению основного договора или о признании права собственности на имущество? Иск о понуждении к заключению основного договора. Из предварительного договора следует лишь обязанность ответчика заключить основной договор. Действующее законодательство не предусматривает такого основания приобретения права собственности, как предварительное обязательство (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13.08.07 № А17-1908/8-2006).

Внимание: предусмотрены специальные корпоративные, групповые и семейные скидки.

Для более подробного ознакомления с услугой "Урегулирование споров, связанных с нарушением обязательств стороной договора в досудебном и судебном порядке" и заключения соглашения к Вам может приехать помощник адвоката. Справочно можно ознакомиться с ценами на услуги адвоката